caledonie-cyclone-conseil
Quoi faire en période cyclonique ?
6 juillet 2015
immobilier-legislation-caledonie
La Convocation, par Maître Magali MANUOHALALO Avocate à la Cour
10 juillet 2015

Le bail : quoi de neuf ?

Depuis le 1er décembre 2012, en application de la loi 2012-1270 du 20 novembre 2012, le Parlement a étendu à la Nouvelle-Calédonie les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports entre bailleurs et locataires.

Cette loi s'applique aux nouveaux contrats passés à partir du 1er décembre 2012 ; certaines dispositions s'appliquant également aux baux en cours au 1er décembre 2012.

Depuis le 1er décembre 2012, en application de la loi 2012-1270 du 20 novembre 2012, le Parlement a étendu à la Nouvelle-Calédonie les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports entre bailleurs et locataires.

Cette loi s'applique aux nouveaux contrats passés à partir du 1er décembre 2012 ; certaines dispositions s'appliquant également aux baux en cours au 1er décembre 2012.

CE QUI CHANGE

Dorénavant, toute discrimination (ethnie, patronyme, état de santé, religion, opinion politique, appartenance syndicale, etc.) dans le choix du locataire est interdite et pourra faire l'objet de poursuite judiciaire.

location-ethnie-caledonie

Les clauses réputées non écrites n'auront donc aucun effet, même si le bail les prévoit.

caledonie-contrat-location-legislation

Voici certaines des dispositions d'ordre public :

  • 1- L'état des lieux établi par un tiers ne peut pas être facturé au locataire (sauf celui établi par un huissier dont les honoraires seront partagés pour moitié entre bailleur et locataire)
  • 2- Les visites en cas de vente ou de relocation ne peuvent avoir lieu que 2 heures par jour ouvrable et interdites les jours fériés
  • 3- Le choix de la compagnie d'assurance pour la souscription d'un contrat d'assurance locative ne peut être imposé au locataire
  • 4- Le règlement du loyer ne pourra pas être effectué par traites ou billets à ordre
  • 5- La responsabilité collective des locataires, en cas de dégradations d'un élément commun de la chose louée, ne pourra pas être engagée
  • 6- La responsabilité du locataire n'est pas automatiquement engagée en cas de dégradations constatées dans le logement loué.

En pratique, et même si le contrat oblige à remettre à neuf le logement (peintures refaites par un professionnel), le locataire n'a pas à repeindre totalement un appartement dont les peintures ont "vieillies".

Il devra par contre le nettoyer, remplacer les équipements cassés, boucher les trous, refaire les peintures qu'il aurait dégradées ou modifiées de manière excessive.

Les frais d'agence consécutive à un acte de location doivent être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

"Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation."

Même si le texte du décret n° 2000-120 du 30 janvier 2002, en application de l’article 187 de la loi solidarité et renouvellement urbains, définit de façon détaillée les critères d’un logement digne de ce nom, celui-ci n'est pas applicable en Nouvelle-Calédonie.

Cependant la délibération n°35 du 7 mars 1958, portant règlement territorial relatif à l'hygiène municipale, définit les règles d'hygiène et de salubrité applicables aux constructions :
  • Les locaux doivent être aérés et largement éclairés et ensoleillés le plus longtemps possible ;
  • Les revêtements intérieurs doivent pouvoir être facilement maintenus en état de propreté ;
  • Les locaux doivent être munis de moyens d'évacuation des eaux pluviales et des matières usées, y compris les eaux ménagères ;
  • Les locaux doivent être isolés du sol et préservés de l'humidité ;
  • Les pièces des locaux doivent avoir une surface minimum de 9 m2, avec une largeur minimum de 2,80 m de plancher libre et un cubage minimum de 24 m3 ;
  • Chaque pièce doit disposer d'une ouverture permettant l'aération et l'éclairage naturel (ouverture ayant une section ouvrante au moins égale au 6e de la surface de la pièce) ;
  • La hauteur des pièces d'habitation mesurée sous plafond ne sera pas inférieure à 2,50 m ;
  • Les locaux doivent disposer de l'eau courante chaude et froide ;
  • Les cuisines doivent disposer d'une ouverture sur l'extérieur, comporter un conduit assurant l'évacuation des fumées au-dessus des appareils de cuisson ainsi qu'une hotte ou un dispositif équivalent au-dessus des appareils brûlant des combustibles ne produisant pas de fumée, afin d'assurer l'évacuation des gaz chauds à l'extérieur ;
  • Les réseaux et branchements (gaz, électricité) doivent répondre aux normes de sécurité ;
  • Les parois des salles de bains doivent être revêtues de revêtements lisses et imperméables ;
  • Les salles de bains non éclairées et aérées directement sur l'extérieur doivent être pourvues de gaines d'évacuation des buées et vapeurs ;
  • l'installation d'un chauffe-bain y est interdite, l'eau chaude doit provenir d'une pièce voisine ;
  • L'installation de chauffe-bain dans les salles de bains éclairées et aérées directement sur l'extérieur est autorisée à condition que le volume de cette pièce soit au moins égal à 9 m3 ;
  • Les locaux doivent comporter un cabinet d'aisance.

La durée du bail ne pourra pas être inférieure à 2 ans ;

il pourra être soit reconduit tacitement pour une durée équivalente (2 ans, au moins), soit résilié par l'une ou l'autre des parties.

Le contrat de location prend fin le plus souvent à la demande d'une des parties.

Congé donné par le locataire : 3 mois de préavis

Le locataire peut donner son préavis à tout moment, sans justification : il n'a pas besoin d'attendre la date indiquée comme fin du bail sur le contrat de location, sous réserve de respecter un délai de préavis de 3 mois.
Ce délai peut toutefois être ramené à 1 mois dans les cas suivants :
  • Obtention d'un nouvel emploi
  • Mutation
  • Perte d'emploi
  • Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
  • Locataire âgé de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile

Le congé doit être donné obligatoirement par lettre recommandée ou signifié par huissier.

Congé donné par le bailleur : 4 mois de préavis

Le bailleur peut également donner congé au locataire mais uniquement à la fin de la période initiale du bail ou sa reconduction (2 ans au moins), à la condition d'en justifier la motivation.
Les motifs de congé donnés par le bailleur sont les suivants :
  • Reprise du logement pour y habiter (le bailleur, son conjoint, ses descendants, ses ascendants et ceux de son conjoint sont seuls autorisés)
  • Vente du logement
  • Motif "légitime et sérieux"
Le congé donné par le bailleur doit respecter un formalisme prévu par la loi sous peine de nullité du congé
Le bailleur doit avertir le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 4 mois avant la date de fin du contrat ou de chaque période successive.
Si le locataire ne respecte pas ses obligations quant au paiement des loyers et charges, ou s'il gêne ses voisins, le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail à tout moment.
Dans ce cas, le bailleur peut faire procéder à une résiliation judiciaire ; l'expulsion ne pouvant avoir lieu qu'après une décision de justice.
123 accord
123 accord
123 Accord Nouméa Nouvelle-Calédonie Son métier : vous accompagner dans toutes vos démarches concernant la transaction, la gestion locative et la gestion de copropriété.

Comments are closed.