Ravalement des façades

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Le ravalement des façades

ravalement-facade-noumea-caledonieChacune des faces verticales en élévation d'un bâtiment.

On distingue :

  • La façade principale (qui peut être celle de la porte d'entrée principale ou la façade sur rue, ou encore la façade exposée au nord)
  • la façade arrière (à l'opposé de la façade principale)
  • les façades latérales (le plus souvent appelées pignons)

Les façades sont l'habillage d'un bâtiment :

il est donc important de les entretenir régulièrement afin d'assurer la conservation de l'ensemble de la construction.
Les façades assurent une protection contre les intempéries (vent, pluie, soleil).
immobilier-legislation-caledonieEn tant que propriétaire, vous avez l'obligation de maintenir en bon état d'entretien les façades et les accessoires apparents de votre bâtiment (volets, persiennes, garde-corps, fenêtres, balcons...) : Délibération n° 35 du 7 mars 1958 portant règlement territorial relatif à l’hygiène municipale.
Article 37 bis
Créé par la délibération n° 264 du 23 juillet 1981 – Art 1er Les propriétaires doivent entretenir en bon état de propreté, les façades et murs d’enceinte des immeubles leur appartenant.
Il est interdit d’effectuer, par quelque moyen que ce soit, des inscriptions, de tracer des signes ou dessins sur les murs des immeubles quels qu’ils soient, publics ou privés, ou sur les murs d’enceinte, sans y être autorisé par les propriétaires, usufruitiers ou locataire pour les immeubles privés, ou l’administration, pour les immeubles publics.
NB : Conformément à la délibération n° 264 du 23 juillet 1981 (art 2), sans préjudice des peines plus graves résultant de l’application notamment de l’article 247 du code pénal, les infractions aux dispositions de l’article 37 bis sont sanctionnés des peines prévues au 1er cas du tableau annexé à l’article 134 du présent arrêté ; Toutefois, la peine d’emprisonnement sera encourue dès la 1ère infraction à l’alinéa 2 de l’article 37bis.

Les travaux de ravalement sont strictement encadrés par des obligations administratives :

  • Choix des coloris : vérifier qu'il n'existe pas de document de référence à votre quartier en consultant la cellule esthétique et patrimoine urbain (à Nouméa). Un conseiller peut vous orienter sur le choix des teintes en façade.
  • Pose d'un échafaudage : si les travaux nécessitent d'occuper temporairement le domaine public routier (échafaudage), il est nécessaire d'obtenir une autorisation préalable.
  • S'il est nécessaire de réaliser les travaux à partir du terrain du voisin, une demande d'autorisation sera aussi nécessaire : c'est ce qu'on appelle le tour d'échelle.
Avant d'engager les travaux, il est important de bien connaître les matériaux qui composent le bâtiment et les pathologies constatées.
estimation-caleur-caledonie-immobilier Un diagnostic précis vous permettra de mieux évaluer les travaux à engager et ainsi entamer un dialogue cohérent avec le professionnel.

Un bon diagnostic doit être entrepris par une personne n'ayant aucun intérêt dans les travaux à réaliser

Le diagnostic doit être effectué par un expert immobilier qui pourra ainsi déterminer l'état des façades (pathologies constatées), proposer des remèdes efficaces et adaptés, conseiller sur leur mise en oeuvre.
Le diagnostic est un document important : il permet de déterminer précisément les travaux à réaliser et ainsi, offrir une économie substantielle en excluant tous les travaux inutiles !

Les réparations

Les pathologies constatées sur les façades sont nombreuses et certaines très courantes.

Le diagnostic préalable permet de les identifier et d'apporter les solutions adaptées.

Parmi les matériaux utilisés, le béton demeure le matériau de prédilection car il offre une très bonne résistance à la compression.
En associant au béton une armature en acier (béton armé), on obtient un matériau possédant une excellente résistance mécanique à la traction et à la compression.

Les façades en béton présentent d'autres avantages :

bonne résistance au feu,

bonne isolation phonique et thermique

insensibilité aux intempéries,

coût global compétitif

par rapport aux autres matériaux.

durabilité,

Cependant, tout matériau comporte quelques faiblesses.

Des problèmes liés à la nature des matériaux composants le béton peuvent apparaître :

Mauvais dosage eau/ciment/granulat

Réaction chimique entre les composants

pluies acides et eaux de ruissellement polluées

corrosion des armatures en acier

Les fissures sur les façades représentent la pathologie la plus courante.

Avant de les traiter, il faut déterminer si la fissure est active (qui évolue dans le temps) ou inerte.

Type de fissures :

  1. Le faïençage Craquelure superficielle des peintures, vernis, enduits et bétons, sous forme de fins réseaux de microfissures de largeur inférieure à 0,2 mm disposées en mailles régulières fermées de quelques centimètres de côté.
  2. Micro-fissures (< 0,2 mm) Fissure très étroite, à peine visible à l'oeil nu (inférieure à 0,2 mm).
  3. Fissures (comprise entre 0,2 et 2 mm) Fente visible affectant la surface d'une maçonnerie, d'un dallage, etc. dont l'épaisseur est comprise entre 0,2 et 2 mm.
  4. Lézardes (> 2 mm) Longue fente qui suit une direction en générale franche. Elle traduit soit un mouvement ou un tassement de terrain, soit une insuffisance ou une rupture de chaînage. La lézarde intéresse toute l'épaisseur de la paroi concernée, elle est donc infiltrante.
  5. Épaufrure Eclat de surface dû à un choc ou à des intempéries sur le parement ou l'arête d'un élément de béton durci ou d'un bloc de pierre, dans une construction.

Ces différentes pathologies ne seront pas traitées de la même manière :

l'intervention d'un professionnel spécialisé dans la rénovation des bétons sera nécessaire.
Les réparations sont primordiales dans le ravalement des façades et entreprises par un professionnel spécialisé dans la réparation des bétons.

La peinture de façade

Choisir son revêtement de façade c'est décider non seulement de l'aspect mais aussi de la protection qui lui convient le mieux.
Des familles de revêtement de façades sont définies à partir des principales fonctions assurées par les sytèmes mis en oeuvre. Ces revêtements sont classés selon une norme française en D (décorative) ou I (imperméable).
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Système D1 : les hydrofuges et lasures

La classe D1 comprend tous les produits hydrofuges qui maintiennent l'aspect d'origine du parement de la façade. Les produits sont transparents, semi-opaques ou opaques avec une possibilité de couleur pour les lasures.

Système D2 : les hydrofuges et lasures

La classe D2 comprend les peintures à film mince ayant une fonction décorative. Elles conservent l'état d'origine de la matière. Ce type de peinture peut avoir des fonctions protectrices contre les champignons, l'encrassement, les UV.

Système D3 : les revêtements semi-épais à épais

Les finitions de la classe D3 sont semi-épaisses à épaisses et apportent une modification du support, selon le type de finition choisie :

  • Revêtement semi-épais (RSE) : masque le faïençage et les microfissures mais ne modifie pas l'aspect de la matière
  • Revêtement plastique épais(RPE) : masque le faïençage et les microfissures
  • Revêtement minéral épais (RME) : modifie l'aspect de la matière et peut être structuré
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  • Système I1 :

    Corrige les défauts de microfissuration maximale de 0,2 mm d'épaisseur.
  • Système I2 :

    Système résistant à une microfissure (inerte) maximale de 0,5 mm d'épaisseur.
  • Système I3 :

    Système résistant à une microfissure maximale (inerte et active) de 1mm d'épaisseur.
  • Système I4 :

    Système résistant à une microfissure maximale (inerte et active) de 2 mm d'épaisseur, avec ajout d'une armature.
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Des garanties contractuelles peuvent être proposées par le fabricant de peinture (pour un chantier donné avec des conditions particulières) mais les garanties légales imposées à l'applicateur sont :
  • la garantie biennale dite de bon fonctionnement, qui s'applique au revêtement de classe D (D1 – D2 et D3). Elle porte sur la bonne tenue et l'absence de cloquage, de craquelage, d'écaillage, de décollement au-delà de 5% de la surface de l'élément de référence.
  • La garantie décennale qui s'applique aux revêtements de classe I. Elle porte uniquement sur la fonction d'imperméabilité (cloquage, encrassement, farinage ne sont pas pris en compte car ils ne portent pas préjudice au clos).
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123 Accord Nouméa Nouvelle-Calédonie Son métier : vous accompagner dans toutes vos démarches concernant la transaction, la gestion locative et la gestion de copropriété.

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