La Copropriété

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Qu'est-ce qu'un immeuble en copropriété ?

C'est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui définit un immeuble en copropriété :

Article 1 - "La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes".
Ainsi, pour chaque lot faisant l'objet de droit de propriété privatif (appartement, place de parking, cellier, etc.) est associé une quote-part des parties communes de l'ensemble immobilier.
Si chacun peut jouir librement de sa partie privative, certaines contraintes sont applicables sur les parties communes.

Qu'est-ce qu'une partie privative ? Qu'est-ce qu'une partie commune ?

La loi divise les immeubles en "lots" de copropriété. Chaque lot est composé d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes.

Ainsi, chaque copropriétaire est propriétaire d'un lot qui comprend :

  • la partie privative qui est la propriété exclusive de chaque copropriétaire : cet élément privatif est défini par l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 (appartement, place de stationnement, cave, local commercial, etc.).
  • une quote-part de parties communes : les parties communes (tout ce qui n'est pas privatif) sont la propriété indivise de tous les copropriétaires qui sont membres du syndicat des copropriétaires.
Cet élément commun, appartenant à l'ensemble des copropriétaires, est défini par les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 (sol, cour, voie d'accès, toiture, murs de façade, etc.). Ces articles ne sont pas d'ordre public : le règlement de copropriété peut définir d'autres parties communes ou ne pas inclure telle ou telle partie dans les parties communes.

Le réglement de copropriété définit les parties communes

Qu'est-ce qu'un tantième ?

Chaque copropriétaire possède une quote-part de la copropriété.

Cette quote-part est exprimée en tantièmes (un certain nombre qui, rapporté au total de toutes les parts, peut être exprimé en pourcentage).
La plupart du temps, les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, d'où l'appellation courante "millièmes", qui sont de fait des tantièmes exprimés sous forme de mille. La détermination du nombre de tantièmes est libre : 1.000, 10.000, 100.000 ... tout dépend en fait de la taille de la copropriété et du nombre de ses lots.

La détermination du nombre de tantièmes est libre

En copropriété, les millièmes représentent la quote-part des parties communes comprises dans chaque lot. Le mode de calcul des millièmes se fait en retenant la valeur des parties privatives de chaque lot. Le nombre des millièmes est mentionné dans le règlement de copropriété et sert à déterminer le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire mais aussi à établir la répartition des charges.

Les tantièmes sont déterminés à la création de la copropriété, par le géomètre-expert

Les travaux privatifs en copropriété

Lorsqu'un copropriétaire souhaite faire des travaux affectant les "parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble", l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces travaux ne peuvent pas être librement entrepris par le copropriétaire.

Une autorisation préalable est obligatoire

Une autorisation préalable de l'assemblée générale concernant les travaux suivants est nécessaire (sans que cette liste soit exhaustive) :
  • la création d'ouverture (portes, fenêtre) sur des murs porteurs ou en façade ;
  • la pose de climatiseurs en façade (y compris sur les façades situées à l'intérieur des balcons) ou en toiture ;
  • la pose de garde-corps ou leur changement ;
  • la pose de volets ou dispositifs d'occultation ;
  • la pose de stores, brise-vue, canisses, toiles ombrières ;
  •  le remplacement de la porte d'entrée ;
  • la pose de chauffe-eau solaire en toiture ;
  • l'installation d'abris de jardin ;
  • l'installation de decks dans les jardins...

Une demande écrite préalable est nécessaire et doit être adressée au syndic

Avant toute mise en oeuvre de travaux, de quelque nature que ce soit, il est conseillé au copropriétaire de formuler une demande écrite au syndic qui orientera valablement le copropriétaire demandeur :
  • soit par un accord écrit
  • soit par une inscription de la demande à l'ordre du jour d'une assemblée générale
Tous les travaux sont strictement encadrés par la loi et le règlement de copropriété

A défaut de respecter la procédure, le copropriétaire s'expose à une remise en état à ses frais.

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