Le Syndic : un organe légal obligatoire, par Maître BERQUET

Le dégât des eaux
7 décembre 2015
expert-fosse-septique-noumea-nc
La fosse septique
23 mars 2016

Le Syndic : un organe légal obligatoire, par Maître Serge BERQUET - Avocat à la Cour

Le syndic assure l'entretien et la gestion d'un immeuble collectif. Il exécute ou fait exécuter les décisions prises en assemblée générale et s'assure que le règlement de copropriété est respecté.

C'est un organe légal obligatoire en vertu de l'article 17 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Un syndicat des copropriétaires (copropriété) ne peut agir sans syndic.

Syndic: qu'est-ce que c'est?

Le syndic assure l'entretien et la gestion d'un immeuble collectif. Il exécute ou fait exécuter les décisions prises en assemblée générale et s'assure que le règlement de copropriété est respecté.

C'est un organe légal obligatoire en vertu de l'article 17 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Un syndicat des copropriétaires (copropriété) ne peut agir sans syndic.
Le syndic n'est que le mandataire du syndicat des copropriétaires qui l'a élu au cours d'une assemblée générale et dont il assure la représentation. C'est pourquoi il est responsable distinctement du syndicat des copropriétaires.
Le syndic doit faire respecter le règlement de copropriété et s'assurer que les décisions prises en assemblée générale sont exécutées.
Le syndic peut être une personne morale ou une personne physique, il peut être professionnel ou bénévole.
Les syndics professionnels, en Nouvelle Calédonie, sont soumis à la délibération de la Province Sud n° 25/98 APS du 23 avril 1998. Ils doivent être titulaires de la carte professionnelle délivrée par la Direction des Affaires Economiques (DAE) et présenter certaines garanties, notamment financière.
Les syndics bénévoles ne sont pas soumis aux dispositions de la délibération de la Province Sud n° 25/98 APS du 23 avril 1998, ils n'ont donc pas l'obligation de justifier d'un diplôme ou d'une formation particulière ni, a fortiori de détenir une carte professionnelle.

Le syndic est élu par l'assemblée générale pour une durée maximum de 3 ans.

La fonction de syndic "tacite" n'existe pas: en conséquence, son élection doit être réalisée par vote en assemblée générale (article 25 – majorité absolue) et son mandat renouvelé au moins tous les 3 ans.

Seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer (article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Le syndic est le seul à pouvoir convoquer l'assemblée générale (article 7 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). En son absence, aucune convocation n'est possible et le syndicat des copropriétaires ne peut plus assurer sa mission de conservation et d'entretien de l'immeuble, ni assurer la gestion (perception des charges, recouvrement, etc.).

Sans syndic, aucune convocation n'est possible

Cependant, en cas d'empêchement ou de carence du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer l'assemblée générale, sous certaines conditions (On notera qu'il est donc important pour le conseil syndical de nommer un président car, en son absence, le conseil syndical ne pourra pas se prévaloir d'une telle prérogative).
Toutefois, en l'absence de conseil syndical, tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal de première instance qui habilitera un copropriétaire ou nommera un administrateur judiciaire (article 50 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

En l'absence de syndic, le tribunal de première instance doit être saisi

Syndic: mission et responsabilités

Le syndic assure l'entretien et la gestion d'un immeuble collectif. Il exécute ou fait exécuter les décisions prises en assemblée générale et s'assure que le règlement de copropriété est respecté.

C'est un organe légal obligatoire en vertu de l'article 17 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Un syndicat des copropriétaires (copropriété) ne peut agir sans syndic.

C'est l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui définit les pouvoirs du syndic:

  • Il doit faire respecter le règlement de copropriété et doit intervenir, même par voie de référé, dès lors qu'un copropriétaire commet une infraction de nature à léser la collectivité
  • Il doit faire exécuter les décisions de l'assemblée générale
  • Le syndic a l'obligation d'administrer l'immeuble. Il doit notamment:

    • Tenir à jour la liste de tous les copropriétaires (lots, nom, domicile réel ou élu, coordonnées téléphoniques et/ou électroniques)

    • Tenir une comptabilité séparée pour le syndicat

    • Préparer le budget prévisionnel

    • Recouvrer les fonds, payer les dépenses, verser les provisions

    • Inscrire une hypothèque légale si un copropriétaire est défaillant dans le paiement de ses charges

    • Faire opposition sur le prix de vente d'un lot, si besoin

    • Engager, congédier le personnel du syndicat

    • Détenir les archives du syndicat

    • Convoquer l'assemblée générale

    • Préparer l'ordre du jour

    • Tenir à jour le registre des procès-verbaux

    • Représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice

    • Informer le syndicat de tous litiges dont est saisi une juridiction et dans lequel le syndicat est partie

    • Ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat où seront déposés tous les fonds reçus durant l'exercice de son mandat

    Si l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat doit être mise obligatoirement à l'ordre du jour à chaque renouvellement du mandat du syndic, l'ouverture de ce compte reste une obligation pour les syndics bénévoles mais demeure optionnelle pour les syndicats gérés par un syndic professionnel.

    Le syndic bénévole a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat

    Ces dispositions sont d'ordre public: aucune décision contraire ne peut être appliquée.
    Cependant, cela n'interdit pas à l'assemblée générale de confier au syndic des pouvoirs complémentaires dès lors que ceux-ci ne sont pas en contradiction avec la loi.

    Toutefois, certaines interdictions s'appliquent au syndic:

  • Le syndic ne peut se faire substituer (il peut seulement se faire représenter par un de ses préposés ou demander à l'assemblée générale qu'elle autorise une délégation de pouvoir à une fin déterminée)
  • Le syndic, son conjoint, ses ascendants, descendants et préposés ont interdiction de recevoir des pouvoirs au cours des assemblées générales
  • Le syndic, son conjoint, ses ascendants, descendants et préposés ne peuvent pas être membres du conseil syndical, même s'ils sont copropriétaires
  • Le syndic: des obligations qui sont d'ordre public

    123 accord
    123 accord
    123 Accord Nouméa Nouvelle-Calédonie Son métier : vous accompagner dans toutes vos démarches concernant la transaction, la gestion locative et la gestion de copropriété.

    Comments are closed.