Les Lotissements

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7 février 2017
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PRINCIPES ET FONCTIONNEMENT

Qu'est-ce qu'un lotissement ?

D'après le code de l'urbanisme, le terme lotissement désigne la division d'un terrain en plusieurs lots destinés à la construction d'habitations, qui seront vendus séparément après que le lotisseur ait réalisé des voies d'accès, des espaces collectifs, des travaux de viabilité et des raccordements aux réseaux de fourniture en eau, électricité, télécommunication et d'assainissement.

Cette opération d'urbanisme permet, entre autres, à une commune d'urbaniser un secteur de son territoire en évitant de financer des investissements trop importants.

La gestion des éléments d'équipements communs ainsi créés sera laissée tout ou partie sous la responsabilité des propriétaires du lotissement.

Le fonctionnement d'un lotissement

Contrairement à un propriétaire d'un terrain ne faisant pas partie d'un lotissement, l'usage des parcelles du lotissement par les occupants est régi par un certain nombre de règles et implique la participation aux charges relatives à l'entretien et la gestion des espaces et équipements communs (voies de circulation, espaces verts, réseaux divers).

L'Association Syndicale Libre (ou ASL)

Lorsque des espaces et équipements communs existent au sein d'un lotissement, la création d'une Association Syndicale Libre (ASL) est obligatoire. Bien que les ASL soient encadrées par la Loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales, la caractéristique principale des ASL demeure la liberté quasi-totale d'organisation et de fonctionnement, exclusivement précisés dans les statuts. L'ASL, propriétaire de tous les espaces communs, aura pour fonction de gérer les espaces et équipements communs, de faire respecter le cahier des charges et de faire voter et collecter les appels de fonds pour financer les charges. L'acquisition de la capacité juridique d'une ASL (c'est-à-dire la faculté d'agir en justice, de vendre, d'emprunter ou d'acquérir) est subordonnée à l'accomplissement d'une formalité de publicité. Cette formalité consiste en la publication dans un journal d'annonces légales d'un extrait des statuts de l'association qui sera ensuite transmis au Haut-Commissariat pour publication au Journal Officiel de la Nouvelle-Calédonie.

Le règlement de lotissement

Le règlement du lotissement ne comporte que des règles d’urbanisme concernant notamment : l’implantation des bâtiments, l’aspect extérieur des constructions, les clôtures, les plantations…
Il peut imposer des règles plus strictes que celles prévues par les règles d'urbanisme applicables sur la commune.

Le cahier des charges

Le cahier des charges est un document contractuel destiné à organiser les rapports entre les colotis. Il permet de fixer les règles internes du lotissement en ce qui concerne
l'implantation des maisons, l'interdiction de construire sur certaines parties du lot, la destination des constructions, les règles précises d'urbanisme concernant éventuellement les clôtures et les plantations, etc.

Les effets de la Loi de Pays n°2015-1 du 13 février 2015

Jusqu'à la publication de la loi de Pays n°2015-1 du 13 février 2015, le cahier des charges d'un lotissement, définissant les dispositions non réglementaires, continuait de s'appliquer même en l'absence du maintien du règlement du lotissement (dispositions réglementaires). Désormais, le législateur renforce les dispositions prises antérieurement en rendant caduques toutes les dispositions non réglementaires tendant à interdire ou restreindre le droit de construire ou d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble contenues dans le cahier des charges. Ces dispositions cessent de prendre effet à compter du 23 février 2017 pour les cahiers des charges approuvés.

Certaines dispositions contenues dans le cahier des charges deviennent caduques à compter du 23 février 2020

(pour les cahiers des charges non approuvés)

Lotissement et Copropriété

Dans les faits, la gestion d'une copropriété et d'un lotissement est identique.
Dans les deux cas :
  • Des charges sont à payer par les propriétaires, qu'ils soient appelés colotis ou copropriétaires,
  • Un règlement doit être respecté
  • L'ensemble des propriétaires devra s'entendre sur les décisions à prendre pour l'intérêt général via le syndicat des copropriétaires pour l'un (copropriété) et l'association syndicale pour l'autre (lotissement)



Il existe néanmoins une différence importante :

Dans un lotissement, vous êtes propriétaire du sol sur lequel la maison est construite, alors qu’en copropriété, la totalité du terrain sur lequel les maisons sont construites appartient à la copropriété.

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123 Accord Nouméa Nouvelle-Calédonie Son métier : vous accompagner dans toutes vos démarches concernant la transaction, la gestion locative et la gestion de copropriété.

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